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李戰軍:目前根本沒有房價下跌實質性的動能
發布人員:管理員 新聞來源:互聯網 發布日期:2011-10-08 11:16:00
  現在,新聞和網絡媒體輿論一片,一批專家火上澆油,其本論調不外乎是商品房和商品住宅交易量大跌,打折銷售蔚然成風,銀行貸款緊上加緊,市場拐點就在當下,金九銀十不在,開發商摒不住要破產跳樓了。今天的這種聲音聽得多了,實在沒有必要太當真。
  輿論年年如此喧囂,房地產企業年年低調過日子,房價和交易量年年上漲,房地產業年年創歷史輝煌,這才是歷史的真實和今天的真實。都說今年商品房、商品住宅交易量和交易價格由于限購政策的緣故,大幅下跌。其實,這是不真實的。
  一、一線四城市交易面積和交易金額是兩升兩跌
  1-8月份,一線城市交易面積是兩跌兩升,即北京上海小幅萎縮,廣州深圳照樣上升。北京商品房銷售面積同比-7.9%,商品住宅銷售面積同比-11.9%;上海商品房銷售面積同比-8.9%,商品住宅銷售面積同比-9.2%;廣州商品房銷售面積同比上升6.1%,商品住宅銷售面積同比上升12.1%;深圳商品房銷售面積同比上升4.3%,商品住宅銷售面積同比上升9.3% 。
  1-8月份,一線城市交易總金額也是兩跌兩升,即北京上海小幅萎縮,廣州深圳照樣上升。北京商品房銷售金額同比-6.9%,商品住宅銷售金額同比-13.9%;上海商品房銷售金額同比-6.7%,商品住宅銷售金額同比-10.9%;廣州商品房銷售金額同比上升16.5%,商品住宅銷售金額同比上升22.6%;深圳商品房銷售金額同比上升14.5%,商品住宅銷售金額同比上升16.6% 。
  限購政策對北京上海是有效的,但也是交易面積和交易金額小幅下跌而已,充其量是典型的僵持和膠著。限購政策對廣州深圳效果有限,作用不大,基本上仍屬于我行我素。
  二、三十一個省市自治區交易面積和交易金額都是有效上升
  1-8月份,全國商品房銷售面積59854萬平方米,同比上升13.6%,全國商品住宅銷售面積53540萬平方米,同比上升13.1%;全國商品房銷售金額33264億元,同比上升25.9%,全國商品住宅銷售金額27755億元,同比上升24.4% 。
  同期全國商品房銷售面積下降的只有北京、上海、江蘇、浙江、海南和山西等六個地區,全國商品住宅銷售面積下降的也是北京、上海、江蘇、浙江、海南和山西等六個地區。
同期全國商品房銷售金額下降的只有北京、上海和海南等三個地區,全國商品住宅銷售金額下降的也是北京、上海和海南三個地區。
  三、全國房地產投資繼續高位增長
  1-8月,全國房地產開發投資37781億元,同比增長33.2%,住宅開發投資27118億元,同比增長36.4% 。全國房地產開發投資負增長的只有西藏一個地方,上海是西藏之外開發投資同比增長幅度最后一位,僅為6.9% 。投資增長的較快的東部地區主要是江蘇、廣東、遼寧、山東,中部是安徽、河南、湖北,西部是四川、重慶、內蒙古。這種局面表明全國各行各業的資金仍然源源不斷地高速進入中國房地產業。房地產業依然是中國最佳投資產業,并沒有因為房地產調控而改變。
  四、房地產業對銀行貸款的依賴度進一步降低
  中國房地產開發投資資金來源中依賴國內貸款的金額今年1-8月份共計8888.8億元,同比增長5.1%,其中銀行貸款為7942億元,同比增長2.1% 。
  而同期中國房地產開發投資資金來源中,自籌資金比重高達40.7%,其中,自有資金比重高達21.2%;定金及預收款比重高達25.4%;個人按揭貸款比重為10.1% 。
  上述情況進一步證實中國房地產業開發投資資金來源結構進一步得到優化,企業擁有的資金在全國各行各業當中屬于高列,企業根本不差生存性資金,缺的僅為發展性資金。說開發商資金連快要斷了,主要只能是指少數企業,而不是整個產業的情況。相對于中國各行各業,中國房地產業資金是最充裕的。
  五、全國土地購置情況也是上升的
  1-8月全國房地產土地購置28177萬平方米,同比上升9.7%;土地購置成交價款5196億元,同比上升8.7%;房地產施工面積增長30.5%,新開工面積增長25.8%,竣工面積增長14.7% 。
  上述情況表明開發企業對土地的購置和使用依然是認真的也是擴大的,只不過中國的土地購置量依然遠低于國家的供應計劃量,反映了在調控背景下市場和企業的的自我保護狀況。
  六、全面性、實質性的商品房交易量和交易價格的下跌并為來到
  綜合上述五點情況表明,中國房地產市場的博弈、僵持、膠著正處在一個深化階段,市場的力量和行政的力量誰勝誰負還沒有定論,但是直到今天,依然是市場的力量略占上風。
商品房交易量和交易價格的下跌都是個別項目、個別城市、個別地區和個別時段,并沒有出現全局性、穩定性、實質性的下跌。輿論發出錯誤的信號已經不是第一次了,也不會是最后一次。  其實中國房地產的市場現象早已不是什么理論、意愿、判斷的問題了,而是一個實證的問題,而是一個客觀現實的問題。